Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, np. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Służy ona zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na podstawie spisanej umowy. Hipoteka ma zabezpieczyć wierzyciela na wypadek niespłacenia zobowiązania. Wierzyciel, który pożycza duże sumy na długi okres spłaty, chce przez to zabezpieczyć się i nie narażać się w przyszłości na ewentualne na straty.
Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Na mocy tego prawa zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, tym samym może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym domu czy mieszkania. Hipoteka ma na celu zabezpieczenie jednej lub więcej wierzytelności wynikających, lub mogących wynikać z określonego stosunku prawnego.
Rozróżnijmy dwa rodzaje hipotek: hipotekę umowną i hipotekę przymusową.
Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela obciążanej nieruchomości. Podstawą ustanowienia takiej hipoteki jest decyzja uprawnionego do tego organu, takiego jak Prokurator czy Sąd. Przyznany zostaje wówczas tzw. tytuł wykonawczy, czyli zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny, potwierdzający istnienie długu. Do ustanowienia hipoteki przymusowej może dojść również wskutek powstania zaległości wobec Urzędu Skarbowego czy ZUS-u.
Jeśli dojdzie do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, a w jego konsekwencji do licytacji komorniczej i sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości, wierzyciel hipoteczny otrzyma należną mu kwotę nawet wtedy, gdy to nie on składał wniosek o wszczęcie egzekucji.
Hipoteka umowna natomiast powstaje za zgodą właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, po złożeniu przez niego dobrowolnego oświadczenia woli o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego, składa on oświadczenie w formie aktu notarialnego. Zapis o takiej hipotece widnieje w akcie notarialnym, dotyczącym nabycia danej nieruchomości, na której finansowanie środki pochodzą ze zobowiązania kredytowego.
W przypadku zabezpieczenia w postaci hipoteki umownej, właściciel nieruchomości ma prawo do swobodnego dysponowania nieruchomością, może ją np. sprzedać. Ostatecznie hipoteka umowna wygasa w chwili spłacenia kredytu zabezpieczonego tą właśnie hipoteką.
W tym miejscu należy wspomnieć o archaicznej hipotece kaucyjnej, która nie funkcjonuje już w Polsce – została zniesiona w 2011 r. Jest ona mimo to wciąż spotykana, ponieważ hipoteki kaucyjne ustanowione przed zmianą przepisów zachowują ważność do czasu wygaśnięcia zobowiązań. Działa na zasadach hipoteki umownej, jednak do określonej sumy. Hipoteka kaucyjna ustanawiana była w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie było możliwe dokładne określenie wartości wierzytelności (np. dla kredytu indeksowanego lub denominowanego w walucie obcej). Hipoteka kaucyjna mogła występować zarówno jako hipoteka przymusowa, jak i hipoteka umowna.
