Różnica średniego oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych pomiędzy Polską oraz Strefą Euro nie jest czymś nowym. Obecnie skala tego zjawiska okazuje się jednak rekordowo duża. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Polsce mamy najdroższe hipoteki w całej Unii Europejskiej, a za kredyty Polacy płacą na przykład sześć razy więcej niż Finowie. Czy jest to moralnie i ekonomicznie uzasadnione?
Jeszcze stosunkowo niedawno, Polska wcale nie cechowała się najwyższym oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych w UE. Potwierdzenie stanowią na przykład dane Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (European Mortgage Federation - EMF) z III kw. 2021 r. Wówczas wyższym oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych wyróżniały się dwa inne kraje Unii Europejskiej - Węgry oraz Rumunia.
W marcu 2022 r. sytuacja wyglądała już zupełnie inaczej. Co najważniejsze, kluczowe w tym wszystkim są informacje na temat kosztu odsetkowego tych kredytów mieszkaniowych, które posiadają stałe oprocentowanie na okres dłuższy niż 10 lat. Wspomniane „hipoteki” według danych EMF z IV kw. 2021 r. były popularne między innymi na terenie Niemiec (47,2% sprzedaży banków), Holandii (48,2%), Danii (57,0%), Hiszpanii (61,0%) oraz Belgii (84,8%). Dane z marca bieżącego roku wskazują, że średnie oprocentowanie analizowanych kredytów wynosiło w poszczególnych krajach: Belgia - 1,47%; Dania - 3,27%; Holandia - 1,87%; Hiszpania - 1,39%; Niemcy - 1,71%. Każda z powyższych stawek oprocentowania posiadająca dodatkowo ponad dziesięcioletnią gwarancję niezmienności, na pewno byłaby atrakcyjna dla kredytobiorców mieszkających w Polsce.
Reasumując, poza stopami na poziom średniego oprocentowania wpływa jeszcze odsetek kredytów udzielanych na stałą stopę. A na to z kolei wpływa poziom rozwoju rynku listów zastawnych, czyli w uproszczeniu, instrumentów finansowych, które pozwalają bankom oferować kredyty ze stałą stopą taniej, bo zdejmują z nich ryzyko. Warto jednak pamiętać, że oferta względnie tanich „hipotek” ze stałym oprocentowaniem na długi okres wymaga możliwości stabilnego finansowania swojej akcji kredytowej przez banki. W przypadku Polski, problemem jest słaby poziom rozwoju rynku listów zastawnych, czyli obligacji emitowanych przez banki i zabezpieczonych spłatą kredytów mieszkaniowych. Niska wartość polskich listów zastawnych (1,1% PKB w 2020 r.) okazuje się wyraźna nawet w porównaniu z Czechami (8,4% PKB) i Słowacją (8,0% PKB).
Problemem naszego kraju jest, że blisko 100% kredytów hipotecznych jest udzielane na zmienną stopę oprocentowania, w dodatku opartych o wskaźnik WIBOR, który nie stanowi kosztu pozyskania pieniądza przez bank. Tym samym, mamy ewidentnie do czynienia z nieporównywalną dysproporcją w kosztach kredytów ponoszonych przez Polaków i konsumentów w innych krajach UE, które nie mają w Polsce "moralnego ani ekonomicznego uzasadnienia".
Dziś mamy taką sytuację, że ten sam bank przedstawia zupełnie inną ofertę kredytu klientom w Niemczech, gdzie stałe oprocentowanie wynosi ok. 2% i Polsce, gdzie stopy sięgają ok. 7-8%. Dla przykładu, według wyliczeń ogólnodostępnych w internecie, przy kredycie na 30 lat, zawartym na kwotę 400 tys. zł, polski kredytobiorca zapłaci 558 tys. zł złotych odsetek, podczas gdy kredytobiorca niemiecki - 132 tys. zł.
Dodatkowo, wskaźnik WIBOR wykorzystywany do obliczania raty kredytu, nie jest oparty o realne transakcje między bankami, ale na podstawie niewiążących deklaracji banków. Realny koszt pożyczenia pieniędzy, czyli pozyskiwania środków na akcję kredytową, wykazany jest wskaźnikiem WKF (Wskaźnik Kosztu Finansowania), obliczonym na podstawie rzeczywistych transakcji, depozytów terminowych, zawieranych z klientami przez banki, którego wartość wg Instytutu Rynku Finansowego to między 1-2%, zależnie od okresu, podczas gdy WIBORU przekracza na dzień 30.06.2022 r. poziom 7%.
Oparcie kredytów o stawkę WIBOR jest nieadekwatne, gdyż wskaźnik WIBOR nie stanowi kosztu pozyskania pieniądza przez bank. Istnieje zatem duże prawdopodobieństwo, że wzorce umowne, w których składnik oznaczający koszt finansowania kredytu, reprezentowany przez WIBOR, zostanie uznany za nieuczciwy.
Czyżby powtórka z kredytów "pseudofrankowych"? :-)
CIEKAWOSTKA: Węgierski premier w ramach przedwyborczego przekupstwa pod koniec grudnia 2021 r. zdecydował o zamrożeniu BUBOR (odpowiednik polskiego WIBOR) na poziomie z października 2021 r. Kiedy podejmował tę decyzję w grudniu, BUBOR był już na poziomie 4%, a w październiku 2%.
